POST-COVIDOWY RYNEK BIUROWY. CO SIĘ ZMIENI?

Co dalej? To pytanie, które w kontekście doświadczeń związanych z pandemią zadają sobie przedstawiciele wszystkich branż, również biurowej. Właściciele budynków, inwestorzy i najemcy zastanawiają się, jak blitzkrieg w wykonaniu koronawirusa długofalowo wpłynie na ich biznes. Jesteśmy wciąż w fazie prognoz – rynek biurowy reaguje na zmiany z dużym opóźnieniem, wynika to z długoterminowego charakteru zawieranych umów i realizowanych inwestycji. Co jednak już wiemy?

Ostrożne oczekiwanie

Póki co nikt nie podejmuje gwałtownych, radykalnych decyzji – ani najemcy, ani wynajmujący. Dominującą postawą jest ostrożna obserwacja. Jedno jest pewne: czas nieustannego wzrostu firm wyhamował, przynajmniej na razie. – Firmy obecnie koncentrują się na restrukturyzacji, optymalizacji zatrudnienia oraz zmianie modelu funkcjonowania związanej z powszechnością pracy zdalnej. W dłuższej perspektywie przełoży się to na popyt na biura. Zanim jednak dojdzie do wiążących decyzji w tym obszarze, wynikających z przyjęcia nowych modeli biznesowych i zmiany sposobu pracy, potrzebne są konkretne dane dotyczące efektywności pracy zdalnej i perspektyw z nią związanych. Na wiarygodne analizy w tym obszarze jest jeszcze za wcześnie – mówi Łukasz Wasilewski, Członek Zarządu Nuvalu Polska, firmy doradzającej klientom na rynku nieruchomości komercyjnych.

Deweloperzy również czekają na to, co przyniosą kolejne miesiące i nie wykonują gwałtownych ruchów. Zamiast wychodzić przed szereg z dodatkowymi zachętami i benefitami wolą premiować tych, którzy deklarują gotowość do podjęcia szybkich, konkretnych decyzji – ale już na etapie umowy, a nie wstępnej oferty. W niełatwej sytuacji są ci, którzy są w trakcie realizacji swoich projektów i mają niski współczynnik ich komercjalizacji. Muszą zrewidować swoje plany nakreślone w czasach rozpędzonego rynku i uzbroić się w cierpliwość, ponieważ wiele firm, które nie podpisały jeszcze umów na nowe powierzchnie, będzie raczej zwlekać z podjęciem decyzji.

Do końca roku stawki czynszów nie powinny się istotnie zmienić. Nie ma jeszcze przesłanek, by mówić o rynku najemcy w formie, jaką znamy z wcześniejszych lat. Presja ze strony najemców może zacząć dawać realne rezultaty dopiero w 2021 r., gdy będzie już więcej danych o faktycznym popycie na powierzchnię biurową – można założyć, że większość firm zyska już wtedy względną stabilizację i będzie w stanie określić swoją realną kondycję i zapotrzebowanie na powierzchnię. Wciąż dużą niewiadomą jest ewolucja sytuacji epidemiologicznej. Perspektywa ta z jednej strony rodzi niepokój, z drugiej – mobilizuje, by jak najlepiej się przygotować na ewentualny powrót koronawirusa. Z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że III i IV kwartał da nam odpowiedź na pytanie: gdzie jesteśmy względem COVID-19?

Czy tradycyjne biuro jest passé?

Czy czeka nas zmierzch biur? – Zdecydowanie nie. Praca zdalna nie jest w stanie zaspokoić wszystkich potrzeb związanych z interakcją na linii pracodawca – pracownik. Aby firma funkcjonowała prawidłowo, niezbędne jest budowanie relacji, które są podstawą spontanicznych burz mózgów i kreatywnej współpracy. To bardzo trudne (jeżeli nie niemożliwe) w świecie wirtualnym, który jest wciąż pełen ograniczeń utrudniających kontakt. Czym innym jest robocze spotkanie na zoomie w celu update’u statusu realizowanego projektu, czym innym inspirujący brainstorming, do którego dochodzi podczas swobodnej rozmowy na kawie w chillout roomie – tłumaczy Łukasz Wasilewski. Praca zdalna utrudnia też realizację potrzeby przynależności do społeczności, wspólnoty pracowników – a to bardzo ważny element pracy i budowania lojalności pracownika. Można założyć, że pracodawcy będą dążyli do stworzenia modeli mieszanych, łączących atuty pracy na odległość i w biurze.

Pracodawcy będą musieli zmierzyć się z wieloma wyzwaniami związanymi z dostosowaniem powierzchni biurowej do nowych realiów. Niezbędna będzie gruntowna rearanżacja. – Biuro powinno stać się atrakcyjną alternatywą dla pracowników, którzy przywiązali się do formuły home office i nie widzą potrzeby powrotu. Powinno więc być ergonomiczne, przyjazne i umożliwiać bardziej efektywną pracę. Drugim kluczowym impulsem do zmian jest konieczność dostosowania powierzchni do zasad bezpieczeństwa. Zachowanie bezpiecznej odległości, dezynfekcja i ozonowanie, małe salki spotkań (również wirtualnych), modułowa aranżacja, którą można w każdej chwili zmienić, strefy socjalne umożliwiające stosowanie reguł dystansu społecznego to tylko niektóre z przewidywanych zmian. Podejście do aranżacji biur całkowicie się zmieni i będzie miało kluczowy wpływ na przebieg aktualnie toczących się procesów relokacyjnych. Jedno jest pewne – architekci będą mieli mnóstwo pracy – mówi Wasilewski.

Mimo przewidywanej redukcji liczebności zespołów powierzchnia biurowa nie zmniejszy się w znaczny sposób. Zgodnie z przewidywaniami spadnie o maksymalnie 10-15%, i to nie we wszystkich przypadkach. Zmieni się funkcja biura – stanie się miejscem cyklicznych spotkań wewnętrznych pracowników i zespołów w przypadkach, w których opcja zdalna będzie niemożliwa lub ograniczenia z nią związane będą miały zbyt duży wpływ na efektywność. Będzie również miejscem spotkań z klientami – formuła face to face może okazać się niezbędna, by nawiązać kontakt i współpracę, zwłaszcza w pierwszej fazie budowania relacji biznesowej. Popularność zyskają hot desks, czyli rotacyjne, nieprzypisane do konkretnych nazwisk miejsca pracy, z których korzysta się w zależności od potrzeb. Strefy pracy stałej będą mniejsze i ograniczą się do pracowników, którzy z różnych względów nie mogą pracować zdalnie. Bezkresne open space’y prawdopodobnie już nie wrócą, ich miejsce zajmą modułowe strefy pracy zespołowej.

Co z nowymi inwestycjami?

W ostatnich latach inwestorzy nie zadawali sobie pytania, czy budować. Pytanie brzmiało: gdzie. Głównym problemem była kurcząca się dostępność atrakcyjnych gruntów. Po wybuchu epidemii entuzjazm wyhamował, inwestorzy skoncentrowali się na projektach, które są już w trakcie realizacji. Opracowanie nowej strategii na przyszłe lata wymaga czasu, zwłaszcza, że nie ma dostępu do kompletu danych umożliwiających podjęcie w pełni świadomych decyzji dotyczących przyszłości. W związku z perturbacjami wynikającymi z lockdownu trwające inwestycje mogą opóźnić się o 1-2 kwartały, nie będzie to jednak miało istotnego wpływu na sytuację na rynku – prognozuje Łukasz Wasilewski. A nowe projekty? Nie można tu liczyć na szybką komercjalizację, pytanie więc, kto podejmie ryzyko budowania bez zagwarantowanego najemcy. Wstrzymanie nowych inwestycji może doprowadzić do znacznego obniżenia nowej podaży w latach 2022 – 2023. A może jednak warto zaryzykować i mieć ofertę wtedy, gdy inni nie będą mieli co zaoferować najemcom?

Nie można też wykluczyć scenariusza, w którym długofalowy efekt epidemii będzie na tyle dotkliwy dla biznesu, że w wyraźny sposób odbije się na rynku biurowym. Co się stanie, gdy firmy zaczną masowo opuszczać wynajmowane powierzchnie? Jeżeli współczynnik pustostanów znacząco podwyższy się, właściciele niezasiedlonych budynków staną przed dylematem: co dalej? Część z nich będzie obniżać ceny, inni będą szukać nowych metod ich zagospodarowania (włącznie ze zmianą przeznaczenia). Właściciele obiektów stojących na atrakcyjnych działkach mogą zdecydować się na ich wyburzenie i budowę nowych, znacznie bardziej atrakcyjnych projektów biurowych lub innych budynków, np. mieszkaniowych. Jeżeli zjawisko to będzie miało duża skalę, może dojść do trwałych zmian na biurowych mapach dużych miast.

Coworki? Tak, ale inaczej

Rynek biur serwisowanych z pewnością odczuje skutki koronawirusa. Elastyczne umowy łatwiej wypowiedzieć (i tak się w wielu przypadkach stało). Będzie to jednak efekt krótkoterminowy – operatorzy szybko odbudują swoją pozycję i portfel klientów. Dlaczego? W niestabilnych czasach firmy będą unikały długoterminowych zobowiązań, a to z natury rzeczy będzie ich kierowało w stronę powierzchni flex. Coworki będą jednak musiały przejść reorganizację – przestrzenie wspólne, które są sercem tej koncepcji, będą musiały spełnić zalecenia sanitarne i umożliwić ich użytkownikom zachowanie zasad dystansu społecznego.

Wyjść naprzeciw potrzebom i czekać

Silna alternatywa w postaci nowoczesnych powierzchni coworkingowych sprawi, że presja na właścicieli budynków biurowych będzie rosła. Najemcy będą oczekiwali większej elastyczności. Standardem staną się umowy na okres krótszy niż 5 lat, które do niedawna praktycznie nie zdarzały się. Właściciele nieruchomości biurowych widzą już ten trend, niektórzy z nich starają się wychodzić mu naprzeciw. Coraz częściej godzą się na przedłużenie trwających umów najmu o rok – dwa lata wychodząc z założenia, że najważniejszym priorytetem jest zabezpieczenie portfela klientów, a nie granie va banque. – Kluczowe jest przetrwanie trudnego okresu z możliwie jak najmniejszymi stratami i zauważenie zmieniających się potrzeb klientów. Trzeba na nie odpowiedzieć i wykazać się elastycznym podejściem. Wciąż nie mamy stuprocentowych danych dotyczących wpływu obecnej sytuacji na gospodarkę, dlatego póki co warto działać ostrożnie i czekać na rozwój sytuacji. Na odważne, wizjonerskie decyzje przyjdzie jeszcze czas – podsumowuje Łukasz Wasilewski z Nuvalu.